News

Studio Alba srl
Home / News

 

Legge di stabilità e decreto "Desinazione Italia": altre novità in vigore dal 2014 (gennaio 2014)

 

La legge di stabilità ed il decreto "Destinazione Italia"  hanno introdotto alcune importanti novità nel settore immobiare. Qui di seguito esamineremo le più rilevanti.

1) Rivalutazione dei terreni

Si tratta di una "disposizione ciclica" che permette di rivalutare il valore iniziale dei terreni al fine di escludere o limitare la spesso esosa tassazione delle plusvalenze. Per ottenere il risultato di modificare il valore iniziale di un terreno, posseduto al 1° gennaio 2014, deve essere effettuata da un tecnico abilitato una perizia giurata entro il 30 giugno 2014 e pagata un'imposta pari al 4% del valore in essa stabilito. Questo importo può essere rateizzato in 3 anni (col pagamento di una piccola maggiorazione). E' inoltre possibile, in caso di rivalutazioni precedenti, scorporare dal pagamento quanto già versato a titolo di imposta sostitutiva del 4%. Di questi tempi potrebbe quindi essere utile, per chi già avessere effettuato la rivalutazione di un terreno, procedere con una perizia per diminuirne il valore iniziale (vista la riduzione delle quotazioni immobiliari che sui terreni ha la sua maggiore incidenza), senza dover necessariamente versare un ulteriore 4% di imposta. La rivalutazione a valori più contenuti potrebbe sembrare inutile. Ha, in realtà, un'importanza da non sottovalutare. In effetti la vendita di un terreno ad un valore inferiore alla rivalutazione già effettuata in precedenza può determinare un procedimento di accertamento da parte del fisco con conseguenze negative per il contribuente. Se il fisco ammette, in alcuni casi, la possibilità di rogitare ad un prezzo inferiore, qualora vengano indicati in atto quei fattori oggettivi che ne determinino la svalutazione (ad esempio la modifica dell'indice di edificabilità o l'inserimento del terreno all'interno di una fascia di tutela ambientale, la presenza di una frana individuata dall'aggiornamento degli strumenti urbanistici),  non viene ammessa, come elemento di svalutazione, l'oscillazione dei prezzi di mercato dovuta alla negativa congiuntura economica.

2) Attestato di prestazione energetica

La  normativa che già a giugno aveva registrato alcune importanti modifiche, ha introdotto la rilevante novità di escludere dall'allegazione del certificato energetico i contratti di locazione, ad eccezione degli interi edifici (quindi per la locazione delle case indipendenti l'obbligo resta in vigore!). Questa nuova disposizione non esclude l'obbligo di dotazione, informazione e di consegna al conduttore. Sarà quindi indispensabile inserire nei nuovi contratti la seguente clausola: "il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica dell'unità immobiliare locata". Come ben spiegato nello studio effettuato dal Consiglio Nazionale del Notariato, ad opera del Notaio Giovanni Rizzi, ora la norma prevede la medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell'obbligo di ALLEGAZIONE, per la mancata INFORMATIVA al conduttore con la precisazione che la sanzione va appicata nella misura ridotta da € 1.000,00  ad € 4.000,00 nel caso di nuove locazioni di songole unità abitative per le quali non è previsto l'obbligo dell'allegazione.

Va inoltre rilevato che sia il locatore che il venditore hanno l'obblgo di dotazione ed informazione al conduttore ed all'acquirente sin dalle fasi iniziali della trattativa, dovendosi quindi accludere l'informativa in merito alla prestazione energetica anche nei contratti che siano preliminari alla sottoscrizione di rogiti e contratti di locazione.

Per le ragioni sopra esposte ed in virtù dei costi sempre più contenuti richiesti dai tecnici abilitati per la produzione dell'attestato (100/120 euro), si sconsiglia di evitare di dotare i propri immobili dell'attestato di prestazione energetica, perseguendo un risparmio insignificante rispetto alle conseguenze previste dalla normativa.

3) Obbligo di pagamento tracciato dei canoni di locazione

E' stato introdotto il divieto di effettuare in contanti il pagamento dei canoni di locazione anche nel caso in cui siano inferiori ad € 1.000,00. A prescindere dall'importo versato, il conduttore dovrà pagare l'affitto utilizzando metodi che ne garantiscano la tracciabilità. Qualora l'obbligo non venga rispettato, il contribuente, locatore e conduttore, perderà qualsiasi agevolazione in relazione al contratto di locazione sottoscritto come, ad esempio, la possibilità di usufruire delle detrazioni.  Questo provvedimento non è stato particolarmente gradito dalle associazioni dei piccoli proprietari. In effetti la norma anti elusiva non risulterebbe sfavorire chi ancora si volesse ostinare a locare un immobile in nero ma creerebbe complicazioni proprio a quanti abbiano regolarmente registrato il contratto di locazione e siano magari sprovvisti di un conto corrente personale.

4) Ristrutturazioni edilizie e bonus fiscale per il risparmio energetico

La proroga delle detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie assume un più ampio respiro. Se nel 2013 avevamo assistito ad uno slittamento delle scadenze che dal 30 giugno erano arrivate al 31 dicembre, per il 2014 possiamo contare su un termine a fine anno, prorogabile nel 2015 per i lavori che possono riguardare il rifacimento dei condomini. Queste nuove tempistiche permetteranno una migliore pianificazione degli interventi con la consapevolezza, già prevista dalla normativa. che per il 2015 la detrazione scenderà al 40% per poi stabilizzarsi nel 2016 al 36%. Permane il massimale di € 96.000,00 per ogni unità abitativa e la possibilità di integrare la detrazione per la ristrutturazione anche con quella prevista per l'acquisto di mobili fissi e grandi elettrodomestici, sempre al 50% e per un importo massimo di € 10.000,00. E' stato precisato al riguardo che non debba essere indispensabile, per fruire delle agevolazioni sull'acquisto dei mobili, che la spesa per la ristrutturazione sia di un importo superiore. L'agevolazione sale al 65% per le opere di consolidamento statico ed antisismico, come pure per tutto il 2014 resterà in vigore l'eco-bonus al 65% per le opere atte a perseguire il risparmio energetico.

5) Aliquote imposta di registro per l'acquisto di terreni agricoli

Come già specificato nell'articolo precedente ("Cosa cambia nella tassazione degli immobili dal 1° gennaio 2014), il legislatore ha pensato bene di apportare alcune modifiche alle aliquote dell'imposta di registro previste per l'acquisto dei terreni agricoli. Sono state reintrodotte le agevolazioni destinate ai coltivatori diretti che pagheranno l'1%, come era previsto dal regime in vigore alla fine dello scorso anno. Gli acquirenti di terreni agricoli "non coltivatori" dovranno invece "accontentarsi" di un'imposta al 12%, sempre più economica del 18% in essere al 31 dicembre 2013, ma più onerosa del 9% che la riforma del fisco immobiliare aveva introdotto per il 2014.

 


 

 

Cosa cambia nella tassazione degli immobili dal 1° gennaio 2014 (dicembre 2013)

 

A partire dal nuovo anno la tassazione sulle transazioni immobiliari subiranno  rilevanti modifiche. Qui di seguito cercheremo di valutare la nuova situazione esaminando i principali cambiamenti introdotti.

 

1) Semplificazione e modificazione delle aliquote relative all'imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite IVA esenti.

La nuova normativa prevede solo due aliquote. Quella ordinaria al 9% e quella agevolata per la prima casa al 2% con la precisazione che, in entrambi i casi, l'imposta minima di registro da versare sarà comunque di € 1.000,00. Questo tipo di tassazione potrebbe risultare leggermente penalizzante solo per le compravendite di immobili il cui valore catastale per la prima casa risulti inferiore a € 35.000,00 euro e per gli altri immobili a € 10.000,00 euro.

 

L'introduzione delle nuove aliquote comporta però anche altre conseguenze significative tra le quali spicca per rilevanza l'abolizione di tutte le agevolazioni non direttamente legate all'acquisto dell'abitazione principale. Così, ad esempio, al 9% risulteranno tassate le compravendite dei terreni edificabili inseriti all'interno di piani particolareggiati, finora soggetti all'imposta dell'1% nel caso in cui le opere di edificazione fossero terminate entro 5 anni dall'acquisto.

Anche per l'acquisto dei terreni agricoli assistiamo a variazioni significative. Da una parte l'aliquota al 9% sostituisce l'imposta fissa di registro di € 168,00 prevista per i coltivatori diretti con un aggravio notevole dell'imposizione. Dall'altra parte per gli acquirenti non coltivatori l'aliquota al 9% rappresenterà una notevole riduzione di tassazione rispetto all'attuale 15%. (IMPORTANTE: la legge di stabilità ha già modificato la tassazione prevista per le compravendite dei terreni agricoli, introducendo nuovamente le agevolazioni previste per gli acquirenti coltivatori diretti [1%] ed innalzando l'aliquota per gli acquirenti non coltivatori al 12%)

Così pure al 9% viene stabilita la tassazione per gli immobili di interesse storico precedentemente tassati al 3%.

Anche sul fronte delle imposte ipotecaria e catastale dal 1° gennaio 2014 verranno introdotti importanti cambiamenti. Dette imposte, attualmente fisse ad € 168,00 l'una per gli acquisti della prima casa e rispettivamente del 2% e del 1% per gli altri acquisti immobiliari, saranno applicate indistintamente con imposizione fissa pari ad € 50,00 per ciascuna imposta.

 

2) Modificazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite soggette ad IVA

Sono, in prevalenza, le transazioni di unità abitative cedute da ditta costruttrice e di immobili strumentali.

Sino alla fine del 2013 acquistando un immobile da costruttore venivano versate 3 imposte fisse di €168,00 ciascuna, a prescindere dall'applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 10% o agevolata al 4%. A partire dal 1° gennaio 2014 le tre imposte risulteranno di € 200,00 ciascuna.

Va rilevato che l'imposta di registro  fissa di €168,00 viene aumentata ad € 200,00 in tutti i casi e quindi, a titolo esemplificativo, per la registrazione dei preliminari di compravendita, per l'accettazione tacita di eredità, per la registrazione dei contratti di comodato.

 

3) Esenzione dall'imposta di bollo

Gli atti di trasferimento immobiliari a titolo oneroso che verranno assoggettati all'imposta di registro proporzionale del 2% o del 9% e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, dal 1° gennaio 2014 saranno esenti dall'imposta di bollo con un risparmio complessivo sulle spese di rogito che dovrebbe corrispondere a circa € 230,00.

 

4) Individuazione degli immobili di lusso

Con l'entrata in vigore della nuova tassazione immobiliare, dal 1° gennaio 2014 al fine di determinare se un immobile debba rientrare tra quelli considerati di “lusso” non sarà più necessario verificare le caratteristiche intrinseche del bene (la presenza della piscina, la grandezza dell'appartamento o del parco pertinenziale... ) ma ci si dovrà riferire esclusivamente alla categoria catastale di appartenenza, potendosi di conseguenza considerare immobili di “lusso” quelli rientranti nelle categorie A1, A8 ed A9

 

5) Proroga degli detrazioni sulle ristrutturazioni e bonus fiscale per il risparmio energetico

Varata anche la proroga del bonus fiscale per le ristrutturazioni al 50% (contro il 36%) sino al 31 dicembre del 2014 per un importo massimo di € 96.000,00 (contro € 48.000,00 ) e del bonus fiscale per il risparmio energetico con l'applicazione, in sostituzione della detrazione al 55%  di una maggiore detrazione al 65% sino al 31 dicembre 2014. In aggiunta a queste agevolazioni è stata introdotta una detrazione del 50% anche per l'acquisto dei mobili fissi e dei grandi elettrodomestici, abbinati alla ristrutturazione dell'immobile, su un importo massimo di spesa pari ad € 10.000,00 con scadenza, anche in questo caso, al 31 dicembre 2014.

 


 

 

Dal 26 giugno 2013 aumentano le marche da bollo (luglio 2013)

Al fine di reperire le risorse per la ricostruzione delle aree terremotate, è stato introdotto il nuovo aumento delle imposte di bollo. La marca da 14,62 euro sale quindi a 16,00 euro mentre la marca da 1,81 euro sale a 2,00 euro con un aumento medio di circa il 10%. L'innalzamento dell'imposta di bollo in campo immobiliare accrescerà, seppure di pochi euro, le spese di registrazione dei compromessi, dei contratti di locazione e delle stipule notarili di acquisto e di mutuo.

 

 

 

 

 


 

Il fisco e gli immobili: sospensione dell'imu e proroga degli incentivi sulle ristrutturazioni ed il risparmio energetico (maggio 2013)

La sospensione della prima rata IMU sull'abitazione principale, con slittamento del pagamento al 16 settembre, ha creato non pochi problemi. Singolare appare lo scenario a cui dovrebbe sottoporsi il contribuente proprietario di una casa con 2 pertinenze rientranti nella medesima categoria catastale (ad esempio un posto auto ed un garage) per il quale rimarrà l'onere del pagamento della prima rata sulla seconda pertinenza entro giugno, quello del pagamento dell'eventuale imposta sull'abitazione principale e sulla prima pertinenza a settembre oltre al saldo di dicembre. Tutto ciò in attesa di una più ampia riforma che decrementi l'imposizione ai possessori dell'abitazione principale. Varata anche la proroga del bonus fiscale per le ristrutturazioni  al 50% sino al 31 dicembre del 2013 (ed al 31 dicembre 2014 per i lavori di ristrutturazione di ampie proporzioni) e del bonus fiscale per il risparmio energetico con l'introduzione, in sostituzione della detrazione al 55% valevole sino al 30 giugno 2013, di una maggiore detrazione al 65% sino al 31 dicembre 2013. Nessuna novità invece sulla rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili, il cui termine di presentazione della perizia giurata per la rideterminazione del valore fiscale volto all'abbattimento delle eventuali plusvalenze in caso di vendita e del pagamento della relativa imposta  ( il 4% del valore di perizia, con possibilità di dilazione triennale) rimane fissato entro il 30 giugno 2013. Importante novità in merito alla detrazione del 50% a partire dal 1° luglio 2013 è quella di poter far rientrare nello sgravio l'acquisto di mobili quali armadi a muro e cucine che costituiscano elementi fissi dell'arredo di una casa, per un ammontare massimo di € 10.000,00: una detrazione quindi di 5.000,00 euro spalmabile in 10 anni.

 


 

 

La cedolare secca diventa più conveniente (aprile 2013)

E non per merito di un abbassamento delle aliquote legate a questo regime fiscale alternativo, bensì per il peggioramento introdotto nel regime fiscale ordinario dalla riforma Fornero. In effetti dal 2013 la detrazione applicata ai canoni di locazione percepiti, pari al 15%, viene ridotta al 5%. Con il conseguente innalzamento dell'imponibile cresce automaticamente anche l'importo dell'imposta e delle relative addizionali. Nessuna novità sul fronte della cedolare secca che quindi, a fronte di un innalzamento della tassazione ordinaria, oggi diventa più conveniente per molti contribuenti.

 


 

La riforma del condominio (gennaio 2013)

Varata poco prima della fine dell'anno ed in vigore a partire da maggio 2013, la riforma del condominio introduce alcune novità rilevanti.

Va precisato che questa riforma, non avendo effetti retroattivi, non modificherà automaticamente i regolamenti condominiali già in essere, soprattutto se di natura “contrattuale” e quindi sottoscritti da tutti i condomini mediante apposita clausola riportata sul rogito notarile.

Le nuove norme, avendo efficacia solo sui nuovi regolamenti, avranno quindi una rilevanza inizialmente contenuta.

Il legislatore, nell'emanazione della riforma, si è posto importanti obiettivi:

1) allineare alcune norme alla giurisprudenza consolidata da anni

2) modernizzare la gestione dei beni comuni anche in considerazione delle nuove tecnologie

3) creare maggiore professionalità per la figura dell'amministratore di condominio

Al primo punto si legano le norme che, ad esempio, considerano illecite la clausole di divieto ad ospitare negli appartamenti del condominio gli animali domestici o identificano il sottotetto quale bene comune dell'edificio quando non diversamente indicato negli atti di trasferimento della proprietà.

Al secondo punto si legano le norme che, ad esempio, consentono il distacco dagli impianti centralizzati; le facilitazioni per l'istallazione dei pannelli solari e del fotovoltaico, anche mediante diversa destinazione delle parti comuni; l'applicazione di multe da 200,00 a 800,00 euro per chi non dovesse rispettare le prescrizioni stabilite dal regolamento; l'obbligo in capo all'amministratore di recuperare giudizialmente le somme dovute dai condomini morosi, senza ricorrere all'autorizzazione dell'assemblea; l'obbligo per le ditte creditrici di rivalsa in prima istanza solo sui condomini effettivamente morosi; la possibilità di realizzare un sito internet in grado di contenere tutti i documenti di rilevanza.

Al terzo punto si legano le norme che impongono all'amministratore un'adeguata formazione, mediante il conseguimento di un diploma di scuola superiore e la frequenza di un corso professionale, nonché di periodici seminari di aggiornamento, la sussistenza di in capo all'amministratore dei requisiti di onorabilità, l'introduzione dell'assicurazione per la responsabilità civile professionale, l'obbligo di far transitare sul conto corrente del condominio qualsiasi somma ad esso riconducibile.

Al condomino incaricato di esercitare le funzioni di amministratore non sono richiesti i requisiti previsti per l'amministratore professionista. Inoltre, l'obbligo dell'amministratore sorgerà in presenza di almeno 9 condomini (contro i 5 indicati dalla vecchia normativa).

Un elemento non trascurabile della riforma, soprattutto per le agenzie immobiliari che vogliano svolgere con scrupolo il loro lavoro, è dato dal fatto che la nuova normativa, ribadendo la solidarietà tra acquirente e venditore per il pagamento delle spese condominiali previste nell'anno in corso e nell'esercizio precedente, stabilisce che il venditore rimanga solidale nel pagamento delle spese sino al momento in cui non consegni all'amministratore copia autentica dell'atto di vendita.

 


 

Le novità introdotte a Giugno 2012 dal Decreto sviluppo (settembre 2012)

Il decreto sviluppo approvato a Giugno introduce non poche novità in ambito immobiliare, novità che è importante valutare con attenzione se si è alla ricerca di una casa da acquistare o semplicemente si sta valutando l'opportunità di effettuare dei lavori di ristrutturazione sul proprio immobile.

 

LA DETRAZIONE SULLE RISTRUTTURAZIONI SALE AL 50%

Fino al 30 giugno 2013, la detrazione Irpef sulle ristrutturazioni edilizie passa dal 36 al 50% ed il tetto massimo di spesa agevolabile sale da 48.000 euro a 96.000 euro. Prorogata fino al 30 giugno 2013 la detrazione fiscale del 55% sulle riqualificazioni energetiche degli edifici, ma l'aliquota scende dal 55 al 50% per le spese sostenute dal primo gennaio 2013 al 30 giugno 2013. Ricordiamo inoltre che, recentemente, è stato introdotto l'obbligo di indicare nel rogito di vendita a chi spetterebbe la detrazione sulle ristrutturazioni, ovvero se lasciare in capo al cedente la possibilità di detrarre i lavori di ristrutturazione eseguiti sull'immobile oggetto di compravendita o trasferirli all'acquirente. Nel caso in cui nulla venga menzionato nell'atto si ritiene che la detrazione spetti comunque al soggetto cedente.

IVA SULL'INVENDUTO DEL COSTRUTTORE

Viene ripristinata l'Iva sulle cessioni e locazioni di nuovi immobili rimasti invenduti. La precendente normativa prevedeva che le cessioni e le locazioni da parte delle imprese di nuove costruzioni fossero esenti dall’IVA dopo cinque anni dal termine. Ciò impediva alle imprese di compensare l’Iva pagata per la realizzazione dell’opera: l’Iva rimaneva quindi a carico degli imprenditori edili. La nuova norma abolisce il limite temporale dei cinque anni, prevedendo quindi che le cessioni o locazioni di nuove abitazioni effettuate direttamente dai costruttori siano assoggettate ad Iva mediante opzione esplicita nell'atto di vendita e consentendo di conseguenza alle imprese di avvalersi della compensazione. Appaiono evidenti le conseguenze negative per il potenzianle acquirente e l'importanza, in caso di trattativa per immobili ultimati da più di cinque anni, di stabire con l'impresa le condizioni fiscali di assoggettamento dell'atto di vendita.




Invia la tua ricerca all'agenzia

Descrivi l'immobile che cerchi e invia la ricerca all'agenzia.

Proponi il Tuo Immobile

Proponi il tuo immobile alla nostra agenzia.

Newsletter Immobiliare

Ricevi le nostre proposte immobiliari direttamente nella tua email!

Questo sito usa cookie per fornirti un'esperienza migliore. Se usi www.checasaimmobiliare.it, acconsenti all'utilizzo dei cookie.